大悦城经营管理研究手记：10大操盘秘籍

发布日期：2015-01-14 中国POS机网

在当前国内商业地产界，大悦城绝对是目前最为响亮的品牌之一。作为当前一、二线城市时尚青年的根据地，大悦城以独树一帜的个性获得了大批粉丝。

　　大悦城的影响力和品牌知名度近两年迅速提升。开一个火一个的大悦城，有何经营秘籍保证如此高质量的复制？今天笔者给各位尝试全面解惑。

　　在写大悦城之前，我们先看看其母公司中粮集团。现在一般人很难想象，在国有企业的体制下，怎能做出大悦城这样如此绚丽的产品？这样的产品经理应该是什么样的？这里不得不提及一位中国商界大佬宁高宁。

　　宁高宁在执掌华润时，曾将万科、华远两大地产公司收纳入麾下，后期进入中粮集团，打通全产业链，在涉足商业地产领域后，又很快培育出大悦城这样的潮爆的购物中心品牌。在王石、任志强两位大佬的传记中，都多次提到宁高宁。财经界有本书叫《谁人不识宁高宁》，更是畅销书。宁高宁以其卓越的商业眼光和领导能力，堪称中国国有企业超级CEO。

　　在中粮的产业链布局中，大悦城无疑是其闪光的一个品牌，在国内商业地产界绝对属于第一梯队。

　　我们先用一组数据看看大悦城的业绩。大众点评网对大悦城6个项目所在购物中心人气排名数据如下：

　　天津大悦城：排名第1

　　烟台大悦城：排名第1

　　上海大悦城：排名第3

　　朝阳大悦城：北京排名第6

　　西单大悦城：北京排名第10

　　沈阳大悦城：排名第14

　　从上述数据可见，大悦城有3个购物中心人气评价在当地城市排名前三，特别是在上海这样竞争激烈的市场，能排前三绝对非比寻常。

　　通过观察大悦城的各种报道举动，本文从产品定位、经营哲学、业态组合、空间营造、大数据系统、餐饮经营、推广策略、020战略、品类创新、活动营销10大方面全程解析中粮大悦城商业管理核心要诀。做出如下研究笔记，供业界查找翻阅。

　　一、大悦城产品定位

　　大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”，其定位为时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格，是现代大型Shopping Mall的杰出代表作。

　　大悦城的目标客户定位极其清晰，即定位于18到35岁的年轻人群体。

　　产品核心特色：“年轻、时尚、潮流、品位”

　　二、大悦城商业经营哲学

　　1、剧场论

　　笔者归纳如下：不同于所有购物中心，大悦城将商业经营比作一场演出。消费者是观众，商户是演员，大悦城是剧场。

　　大悦城提到：“商户就是演员，很多的演员组合在一起，表达一个主题，通过主题的叙述和表达，完成了大悦城对于年轻人生活方式的理解。”

　　2、客流论

　　大悦城对商业经营的理解，更是深达商业的本质。

　　大悦城提到：“商业地产商有一些是做地产，有的是做渠道，大悦城做的是人流和客流。客流量一直是我们关注的重点之一，更确切地说是有效的客流量，即我们目标客群的客流量。所以大悦城不是单纯的做一个商业地产的项目，更多的是经营年轻人客流。”

　　三、大悦城业态组合

　　标准业态组合：潮流零售，餐厅、特色街区、冰场以及童趣乐园、家庭型的品牌。

　　四、大悦城空间营造

　　1、大悦城一般体量较大，在12-20万平方米，并且会把超过50%的建筑空间留给消费者，经营面积约50%

　　比较典型的有每个大悦城的中庭空间、观光梯、飞天梯以及大悦城带给消费者的空间意境，比如西单大悦城6层的玫瑰园、烟台大悦城的爱悦湾主题，这些都是大悦城建筑给消费者带来的体验。

　　2、空间设计植入主题元素

　　刚开业火爆的烟台大悦城空间设计主题突出海洋元素，结合扶梯的设计，营造直飞云霄、回望大海的意境，成为山东首座海景飞天梯，实现景观和客流喷淋效应。

　　3、打造中庭经济

　　上海大悦城的中庭在3楼，挑空15米高，玻璃幕墙采光。在这样的中庭下，为各种时尚商业活动搭设了理想的舞台。

　　4、细节空间处理

　　大悦城还在包括座椅、花坛等细节的设计上都努力照顾到年轻人希望更私密、专属小空间的需求，座椅不是像办公室那种规规矩矩的座椅，而是受年轻人欢迎的有创意、有设计感的座椅，在空间感上让年轻人觉得这是我的专属领地。

　　五、大数据系统

　　1、打通消费数据渠道

　　大悦城创建伊始，对POS系统和数据分析系统就非常重视，也花了很多的心血。目前几个大悦城的数据分析都可以看到，当天每个品牌的销售情况都可以看到。”

　　2、大数据掌控销售规律

　　朝阳大悦城的数据来源主要有三个，pos机系统、CRM系统及消费者调研。任何一笔收入都进入POS机系统，而CRM系统主要是与人关联，便于对客户进行研究。至于消费者调研，主要是海量的调研问卷及定期的小组座谈，深度访谈。

　　大悦城以人脸识别系统为基础，识别捕获不同年龄，性别消费者的行动路径，以及购买行为后。针对这个巨大的数据，我们进行了半年的研究，求出了在购物中心里当消费者面临一个岔路口时他的行走选择模式。以及任何两个品牌向邻时，销售的相互影响趋势。这个课题的研究成果最大价值是开发了一个系统。

　　对一个还没建设的新项目，可以通过在图纸上的调整能直接看到各个商户的销售变化，以及客流的变化。我们就可以知道哪个商户和哪个商户放在一起是最有力的，他们这样组合后客流会如何变化，哪里会出现客流空白，哪里客流密集。

　　大悦城八大系统：收银系统、CRM系统、MIS系统、租户管理、现场管理、消费者调研、客流统计、车流统计

　　客流统计目前已经可以做到购物中心每个时段男女比例、年龄范围等，准确率可达到90%;在十大系统下的支持下，大悦城主要进行数据挖掘工作。

　　每个大悦城配备6-10名左右数据分析员，通过收集统计数据，分析店铺经营能力，租金升降等，这些都大大提高了决策的准确性与高效性。

　　六、大悦城餐饮经营

　　1、大悦城餐饮基本情况数据

　　(1)2012年5个大悦城352个餐厅，平均一个大悦城餐厅都会在50~70家左右

　　2013年底达401家餐厅，个数增长13.9%，面积增长18.7%，销售额增长40.9%。

　　(2)大悦城餐饮面积占比29%，贡献24%销售额。

　　2、餐饮业态规划

　　大悦城将餐饮业态分成两个大类，10个小类，经过精心培育，这些连锁餐饮店在大悦城里出现了很多全国销冠的店铺。

　　3、餐饮品牌规划思路

　　(1)了解市场、确定餐饮定位;

　　(2)精准客群，划分客单价区间;

　　(3)细分口味，覆盖全面丰富;

　　(4)把握调性，与项目完美结合。

　　4、餐饮品牌组合有四原则

　　(1)临近原则：同客单价品牌临近;

　　(2)领头羊原则：同菜系同口味品牌中优选市场影响力高的销冠品牌;

　　(3)共享原则：品牌组合与购物中心零售、娱乐、服务等业态共享;

　　(4)创新原则：鼓励餐饮企业创新;

　　大悦城里最具代表性的餐饮品牌：外婆家、雕爷牛腩。

　　5、大悦城对餐饮租户的支持策略

　　(1)会员团购

　　(2)节日营销

　　(3)大众点评

　　(4)团购储值卡

　　(5)定向客流邀约

　　(6)移动支付

　　(7)店员管理培训

　　七、大悦城线上推广

　　1、首先建立广泛的线上平台，完善基本配置

　　建立APP端、微信端、官网等渠道，电子会员卡功能，完成平台的全覆盖。

　　目前的线上平台资源成果是：大悦城打通了整个会员的平台，有84万人的会员，有200万微博和微信粉丝。

　　2、精准营销

　　在此基础上，大悦城启动了名为“购物篮计划”的精准营销，将会员分为21个层级，为每一个层级推送完全不同但与之相应的信息。通过“综合云数据中心”为客户提供更加精准的个性化营销，管理层也能及时掌握每家商户的销售业绩以及市场状况。

　　会员从一开始办卡到使用，每月的消费额不同，购买商品差异，通过大数据可以分析出会员的行为习惯，从而在某一时间推送给会员某品牌的优惠券、O2O活动或者艺术沙龙等精准信息，从而实现大数据背后的精准化营销。

　　八、O2O战略

　　1、朝阳大悦城与银泰网联手合作的线下体验店

　　线上客流引导、线下商品体验;线下消费下单、在线支付体验，大悦城与银泰更深层次地探索O2O商业模式。

　　2、战略合作

　　大悦城跟阿里巴巴合作的同时，也在跟中粮集团内部的我买网进行合作，把我买网的购物平台植入到大悦城中，通过流量导入、会员共享以及物流配送等方面资源的结合，实现合作互赢。餐饮行业O2O沟通，通过O2O模式的线上流量优势资源，增加线下餐饮的翻台率;通过线下的就餐体验，增强线上餐饮品牌的传播力度。

　　3、节假日的线上战役

　　2014年3月8号，朝阳大悦城和上海大悦城，和阿里巴巴有一个线上、线下的互动，打造“手机淘宝3·8生活节”。合作内容主要是新建了一个支付的平台，这样使年轻人在支付方式上有更多的选择，更加方便消费者。

　　两个大悦城将近600家商户有85%参与了移动支付。

　　活动当天，两个大悦城总销售额较上一个周六环比增长52.6%，客流量增长20.7%，交易笔数增长30.2%。85%的商户参与了移动支付，通过移动支付的总销售额近100万元，总交易笔数超5000笔，占当日非现金交易笔数的15%。此外，活动当天远端客流引流效果明显，朝阳大悦城有20%的客流来自地铁，上海大悦城还吸引到了浦东的消费者打车来体验。

　　4、线上导流

　　大悦城还在尝试通过场内客流连接AP设备，从而将手机接入WIFI的情况绘制出客流热点图及客流的行走轨迹，通过室内LBS定位服务精准营销，对客流进行引导，实现场内客流冷热区域的平衡。

　　具体做法是：朝阳大悦城在商场的不同位置安装了将近200个客流监控设备，并通过Wi-Fi站点的登录情况获知客户的到店频率，通过与会员卡关联的优惠券得知哪些是受消费者欢迎的优惠产品。

　　5、移动支付

　　朝阳大悦城和上海大悦城与阿里巴巴合作的移动支付。

　　九、商业品类创新

　　天津大悦城有一个非常特色的业态创新品类。项目引入的骑鹅公社，它是给年轻人提供了一个创业的空间，里面有34个小的创意品牌。

　　这个是一个在购物中心内设置的大众流行的创意文化街区，类似像北京的南锣鼓巷、上海的田子坊。要知道在当前商业界，这种文化创意街区是最吸引人气的业态。

　　具体做法是用集装箱组合一个街区，然后招募创意类店铺，通过低租金高抽成的方式，做出一个特色业态。

　　街区面积2000-3000平方米，经过思索与创新，将其改造成6-20m2小店铺的集合，大悦城与疯果盒子等创新业态合作，做创意产品，分摊下来租金是原来的15倍以上。此区域的客流量在1-2万，所售产品销量比在线上更大，消费者更加享受在购物中心的购物体验。

　　十、活动营销

　　活动是商业运营的关键环节，大悦城也将每个活动作为日常推广的重点。下面将大悦城的一些亮点策展活动列举如下：